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日本人很少住大房,年轻人买得起房子吗?他们怎样解决住房问题?

2023/08/26

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日本是一个岛国,国土面积仅有37.88 万平方公里,可居住面积仅占国土面积的33%。但是日本人口有近1.3 亿,人口密度是中国的2.5 倍。就东京这样的大城市来说,截止2019年1月1日,千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区、台东区等六个“都心区”人口约为 1350 万,整个东京都市圈总人口达3700万,人口密度约6277人/平方公里。



在东京都市圈3700万人口中,自有住房者约有2300万,租房者有1400万,其中约有 290 万人住的是公建住宅。日本住宅供应渠道主要有3个,即公共住宅、民间住宅和住宅金融公司贷款建的住宅。不论是公共住宅还是民间住宅,其建设特点都小巧实用,住房质量好,居民环境优良。



日本住宅的特点

在日本,社会低收入群体很难买得起房子,为此政府通过“廉租房”来满足低收入群体的住房需求。日本年收入在200 万日元以下的的家庭住房自有率为 49.2%,年收入都在800万日元以上的人群中的,九成以上都拥有自己的住房。而超过半数的低收入群体则主要依靠 日本1966年开始实施的住宅建设五年规划来解决住房问题。

1966年,为解决住房短缺问题,提高国民居住质量,日本建立了国民住宅计划。国民住宅计划通过制定住宅发展规划,制定指导性的住宅标准,增加公共品的供给,从而对住宅市场施加导向性的影响。




日本的最新住宅标准规定,4人户居住在50平方米建筑面积的家庭为最低居住标准户。按这个标准计算,日本还有约23.6%的家庭未达到最低住房标准。为了改善这些家庭的住房状况,日本政府于1993年就制订了《促进提供优质出租住宅法》,通过多年的努力,取得了良好的效果。

虽然日本是曾经的全球第二大经济体,但其制定的住宅标准仍然保持在较低的水平上。这日本文化中不倡导住宅奢华为荣的观念有关,也反映出日本政府对整个国民生活需求的理性引导。



日本家庭住宅面积的基本标准是:城市三口之家约 75 平方米, 远离城市中心的四口之家约为125 平米,最低居住标准是新婚未生育的夫妻最低25平米以上,四口之家在 50 平方米以上。

日本普宅以小户型为主,面积一般在90平米以下。日本人的住宅面积其实和主人的身份关系并不太大,高收入家庭居住在80平米的房子是很普遍的。日本的小户型一居室一般在40平米左右,二居室60平米左右,三居室 80平米左右。与中国不同的是,这些面积都是“专有面积”,也就是咱们的“套内建筑面积”,所以同样一百平的房子,日本的真实使用面积一般比中国要多10平米左右



曾经疯狂的日本房地产

八十年代前期,日本外汇储备超过4000亿美元,占世界外汇储备的50%,本取代美国成为世界上最大的债权国,经济总量也坐稳老二位置。但是在日本签订《广场协议》后,日元对美元大幅升值,日本银行连续5次降低利率,开始大力放贷,尤其是房贷。这些放出来的热钱,全都默契的直奔股市和房地产而去,结果造成股市高涨、地价房价飙升。



短短几年,日本土地价格上涨了70倍,股票上涨则超过了100倍。当时的日本人抱定“股市永远涨”、“房价永远涨”的坚定信念,直至这个泡沫破碎。结果就是导致日本21家主要银行产生1100亿美元的坏账,许多银行相继倒闭,日本经济增速猛降,到今天也没有恢复元气

房地产泡沫破灭后,日本政府为遏制房价、地价过快上涨,制定了许多政策。一是直接控制公共供给,保持市场房源的相对充足。二是规定住房转让时,买方应纳税为固定资产取得税,税率为3%。出卖方交纳利润所得税,税率按 20%~ 30%缴纳。三是发展交通,扩大居民便捷活动范围,抑制地价和房价过快上涨。四是土地使用用途不得随意更改,防止住宅用地挪作他用,导致房价上涨。




日本人为什么不住大房子

日本人获得住房主要有两种方式,一种是买房,再就是租房。日本对购房者实行一定的优惠政策,政府的金融机构向"住宅公团"提供低息贷款,金融机构则对个人购房提供优惠贷款。只要个人在银行有一定比例的存款,经银行同意后都可以得到贷款。日本政府为鼓励个人购房,还建立了一种50万日元以内免收利息所得税的"住宅零存整取邮政储蓄"制度,储户可以从政府住宅金融机构贷到低息住宅基金,并在购买住宅阶段以及偿还阶段都享有一定比例的减税优惠。



在日本,购买一套大面积的住房并不容易。与中国人不同,大多数日本人没有炫富的习惯,购买住房时也都是量力而行,能满足自己家庭成员居住即可,并不追求住房面积的“大”。

日本房地产税很高,住房面积越大,征收的税就越多。日本的房地产税按年度收缴,一般在房屋价值的2%左右。也就是说,一套价值 1000万日元的房屋,每年要缴纳20万的税。如果是第二套住宅,缴纳的房地产税就更高。在日本人看来,为了住大房子而把自己辛苦挣来的钱交给国家,真的是得不偿失。所以日本家庭很少有第二套住房的,穷人也好,富人也好,大家都一样。



日本人将房屋转移给下一代时,要缴纳很重的遗产税。日本遗产税是累加税制,遗产数额越大,所缴纳税额越多。日本遗产税九个档次,1000万遗产的税额是 10%,20亿以上则要缴纳 50%。1999 年美智子皇后父亲去世,留下33亿日元遗产,需要缴纳 17亿日元,美智子皇后拿不出来,法院便将她父亲的遗产充公了。

前首相田中角荣给女儿田中真纪子留下了一套房子,田中真纪子一算,需要支付三分之一的税金,根本拿不出这么多钱。后来她只好忍痛将父亲的房子卖掉,才避免被起诉。皇后和首相之女尚且如此,可见日本税制之严格。



日本年轻人如何解决住房问题

和中国一样,日本刚毕业的年轻人也买不起房,都是以租房为主。在东京郊区买一套20平方米的1居室的住房需2000万日元,一套40-50平米的 2~3 居室需要3000~4000万日元,而一个刚上班的年轻人,工资一般也就是20万日元,需要10年左右才能买得起一套一居室的住房。

在日本租房要通过不动产公司,不能直接与房东交易。一般来说,租房时要向不动产公司交相当于两个月房租的定金,再交相当于一个月或两个月房租的租金,之后是每月付当月房租。在东京郊区租一套 20平方米的一居室,租金为6.5 万日元左右;一套30多平方米的2 居室,每月租金在10~12万日元左右。



日本低收入群体很难买得起房子,为此政府通过“廉租房”来满足这些低收入群体的住房需求。这些廉租房住宅空间一般都很小,被人称为“火柴盒式的家”或“兔子窝”。但是,“廉租房”都进行过精细化设计是,能够在有限空间面积下,创造出宜人的居住环境。

日本年轻人如果想买房子,可以采取 20~30 年的分期付款方式,但首付款最低也要200万日元。所以日本人买房一般都在结婚时才考虑买房,因为这时他们已工作了几年,接近三十岁,有了一定的经济基础。



总体来说,日本住房价格相当昂贵,一般人几乎要花一辈子的收入,才能购买一套普通两居室或三居室的住房,有不少人则是一生都在租房居住。

但是,日本房子的面积是真实的套内使用面积,他们的“廉租房”也更加注重安全和舒适,获得的手段也比较公开公平,这一点还是值得学习的。

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