日本人很少住大房，年轻人买得起房子吗？他们怎样解决住房问题？

2023/08/26

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日本是一个岛国，国土面积仅有37.88 万平方公里，可居住面积仅占国土面积的33%。但是日本人口有近1.3 亿，人口密度是中国的2.5 倍。就东京这样的大城市来说，截止2019年1月1日，千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区、台东区等六个“都心区”人口约为 1350 万，整个东京都市圈总人口达3700万，人口密度约6277人/平方公里。

在东京都市圈3700万人口中，自有住房者约有2300万，租房者有1400万，其中约有 290 万人住的是公建住宅。日本住宅供应渠道主要有3个，即公共住宅、民间住宅和住宅金融公司贷款建的住宅。不论是公共住宅还是民间住宅，其建设特点都小巧实用，住房质量好，居民环境优良。

日本住宅的特点

在日本，社会低收入群体很难买得起房子，为此政府通过“廉租房”来满足低收入群体的住房需求。日本年收入在200 万日元以下的的家庭住房自有率为 49.2%，年收入都在800万日元以上的人群中的，九成以上都拥有自己的住房。而超过半数的低收入群体则主要依靠 日本1966年开始实施的住宅建设五年规划来解决住房问题。

1966年，为解决住房短缺问题，提高国民居住质量，日本建立了国民住宅计划。国民住宅计划通过制定住宅发展规划，制定指导性的住宅标准，增加公共品的供给，从而对住宅市场施加导向性的影响。

日本的最新住宅标准规定，4人户居住在50平方米建筑面积的家庭为最低居住标准户。按这个标准计算，日本还有约23.6%的家庭未达到最低住房标准。为了改善这些家庭的住房状况，日本政府于1993年就制订了《促进提供优质出租住宅法》，通过多年的努力，取得了良好的效果。

虽然日本是曾经的全球第二大经济体，但其制定的住宅标准仍然保持在较低的水平上。这日本文化中不倡导住宅奢华为荣的观念有关，也反映出日本政府对整个国民生活需求的理性引导。

日本家庭住宅面积的基本标准是：城市三口之家约 75 平方米， 远离城市中心的四口之家约为125 平米，最低居住标准是新婚未生育的夫妻最低25平米以上，四口之家在 50 平方米以上。

日本普宅以小户型为主，面积一般在90平米以下。日本人的住宅面积其实和主人的身份关系并不太大，高收入家庭居住在80平米的房子是很普遍的。日本的小户型一居室一般在40平米左右，二居室60平米左右，三居室 80平米左右。与中国不同的是，这些面积都是“专有面积”，也就是咱们的“套内建筑面积”，所以同样一百平的房子，日本的真实使用面积一般比中国要多10平米左右。

曾经疯狂的日本房地产

八十年代前期，日本外汇储备超过4000亿美元，占世界外汇储备的50%，本取代美国成为世界上最大的债权国，经济总量也坐稳老二位置。但是在日本签订《广场协议》后，日元对美元大幅升值，日本银行连续5次降低利率，开始大力放贷，尤其是房贷。这些放出来的热钱，全都默契的直奔股市和房地产而去，结果造成股市高涨、地价房价飙升。

短短几年，日本土地价格上涨了70倍，股票上涨则超过了100倍。当时的日本人抱定“股市永远涨”、“房价永远涨”的坚定信念，直至这个泡沫破碎。结果就是导致日本21家主要银行产生1100亿美元的坏账，许多银行相继倒闭，日本经济增速猛降，到今天也没有恢复元气。

房地产泡沫破灭后，日本政府为遏制房价、地价过快上涨，制定了许多政策。一是直接控制公共供给，保持市场房源的相对充足。二是规定住房转让时，买方应纳税为固定资产取得税，税率为3%。出卖方交纳利润所得税，税率按 20%～ 30%缴纳。三是发展交通，扩大居民便捷活动范围，抑制地价和房价过快上涨。四是土地使用用途不得随意更改，防止住宅用地挪作他用，导致房价上涨。

日本人为什么不住大房子

日本人获得住房主要有两种方式，一种是买房，再就是租房。日本对购房者实行一定的优惠政策，政府的金融机构向"住宅公团"提供低息贷款，金融机构则对个人购房提供优惠贷款。只要个人在银行有一定比例的存款，经银行同意后都可以得到贷款。日本政府为鼓励个人购房，还建立了一种50万日元以内免收利息所得税的"住宅零存整取邮政储蓄"制度，储户可以从政府住宅金融机构贷到低息住宅基金，并在购买住宅阶段以及偿还阶段都享有一定比例的减税优惠。

在日本，购买一套大面积的住房并不容易。与中国人不同，大多数日本人没有炫富的习惯，购买住房时也都是量力而行，能满足自己家庭成员居住即可，并不追求住房面积的“大”。

日本房地产税很高，住房面积越大，征收的税就越多。日本的房地产税按年度收缴，一般在房屋价值的2%左右。也就是说，一套价值 1000万日元的房屋，每年要缴纳20万的税。如果是第二套住宅，缴纳的房地产税就更高。在日本人看来，为了住大房子而把自己辛苦挣来的钱交给国家，真的是得不偿失。所以日本家庭很少有第二套住房的，穷人也好，富人也好，大家都一样。

日本人将房屋转移给下一代时，要缴纳很重的遗产税。日本遗产税是累加税制，遗产数额越大，所缴纳税额越多。日本遗产税九个档次，1000万遗产的税额是 10%，20亿以上则要缴纳 50%。1999 年美智子皇后父亲去世，留下33亿日元遗产，需要缴纳 17亿日元，美智子皇后拿不出来，法院便将她父亲的遗产充公了。

前首相田中角荣给女儿田中真纪子留下了一套房子，田中真纪子一算，需要支付三分之一的税金，根本拿不出这么多钱。后来她只好忍痛将父亲的房子卖掉，才避免被起诉。皇后和首相之女尚且如此，可见日本税制之严格。

日本年轻人如何解决住房问题

和中国一样，日本刚毕业的年轻人也买不起房，都是以租房为主。在东京郊区买一套20平方米的1居室的住房需2000万日元，一套40-50平米的 2~3 居室需要3000~4000万日元，而一个刚上班的年轻人，工资一般也就是20万日元，需要10年左右才能买得起一套一居室的住房。

在日本租房要通过不动产公司，不能直接与房东交易。一般来说，租房时要向不动产公司交相当于两个月房租的定金，再交相当于一个月或两个月房租的租金，之后是每月付当月房租。在东京郊区租一套 20平方米的一居室，租金为6.5 万日元左右；一套30多平方米的2 居室，每月租金在10～12万日元左右。

日本低收入群体很难买得起房子，为此政府通过“廉租房”来满足这些低收入群体的住房需求。这些廉租房住宅空间一般都很小，被人称为“火柴盒式的家”或“兔子窝”。但是，“廉租房”都进行过精细化设计是，能够在有限空间面积下，创造出宜人的居住环境。

日本年轻人如果想买房子，可以采取 20~30 年的分期付款方式，但首付款最低也要200万日元。所以日本人买房一般都在结婚时才考虑买房，因为这时他们已工作了几年，接近三十岁，有了一定的经济基础。

总体来说，日本住房价格相当昂贵，一般人几乎要花一辈子的收入，才能购买一套普通两居室或三居室的住房，有不少人则是一生都在租房居住。

但是，日本房子的面积是真实的套内使用面积，他们的“廉租房”也更加注重安全和舒适，获得的手段也比较公开公平，这一点还是值得学习的。

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