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2024/04/22
今年以来，从中央到地方，楼市利好纷至沓来，房地产政策边际持续放宽。据中指研究院数据显示，截至目前全国已有130余城出台房地产政策超200次，政策内容涉及范围广、调控力度大、手段“花样多”。业内人士认为，随着楼市调控政策密集优化，市场成交也将企稳复苏。
维稳为主 支持刚性和改善性住房需求
从中央层面来看，今年以来多部委发布针对房地产的维持政策，已明确释放积极信号。在“稳”的目标下，持续出清房地产风险，强调对合理住房需求以及合理资金需求的支持。
其中3月16日，国务院金融稳定发展委员会召开专题会议，指出积极出台对市场有利的政策，慎重出台收缩性政策。关于房企，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。随后，银保监会、证监会、财政部、外汇局、央行纷纷表态，积极化解风险，推动房地产行业转变发展方式，从并购、信贷、融资、房地产税等多个领域扶持房地产平稳健康发展。
业内人士分析，从政策来看维稳基调明确。多部委密集表态，有望对房地产行业的发展带来积极动力，利好信号对于房企和购房者都有积极作用。
4月29日，中央政治局召开会议强调要坚持“房住不炒”的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。
5月15日，央行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》表示，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。
据悉，目前天津、无锡、苏州、济南、郑州等地部分银行首套房贷利率已经降至4.4%，未来预计更多城市下调房贷利率至最低要求，促进住房需求释放，热点城市市场有望逐渐企稳回温。
此外，今年以来降准降息接踵而至。降准方面，4月25日央行下调金融机构存款准备金率0.25个百分点，共计释放长期资金约5300亿元。降息方面，自1月5年期LPR下调5个基点至4.6%后，5月5年期LPR利率再下调15个基点至4.45%。预示着购买普通住宅的首套房房贷利率下限降至4.25%，二套房房贷利率下限为5.05%。
中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为，下调首套房房贷利率下限，加大了对刚性和改善性住房需求的支持。调整后各地下调房贷利率的空间进一步打开，降低购房者置业成本，提高购房者置业意愿，预计6月初核心城市市场企稳。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，利率下限降低有利于降低刚需和改善性需求购房成本，有望改善市场交易，加快房价筑底修复。
因城施策 调控力度和范围加大
从地方层面来看，各地房地产政策持续加速出台，特别是进入4月份以来有约70城发布楼市新政，优化节奏加大。其中热点二线城市、以及三四线城市为楼市调控主力。
此外，梳理发现，政策内容多涉及降利率、降首付、购房补贴、税费优惠、提升公积金贷款额度、调整限购范围、缩短限售期限等多个方面。
在降低购房首付比例方面，据诸葛找房统计数据显示，目前安徽、佛山、昆明、银川、湖北等多个城市发布通知降低首套房或二套房的首付比例。
在住房公积金购房方面，目前已有30余个城市调整公积金政策。其中衢州、南宁、东莞、唐山、南昌、中山、贵州等城市上调公积金贷款额度；北海、南宁、福州下调公积金贷款首付比例；济南、青岛、福州等城市放宽异地贷款政策。
在下调房贷利率方面，据诸葛找房数据显示，今年以来已有20多个城市下调首套房、二套房的房贷利率，缩短审批放贷周期，满足居民合理信贷需求。此外多地调整首套房贷利率的认定标准，采取“认贷不认房”的政策。
在购房补贴方面，珠海、绍兴、郑州、无锡等近30个城市发布了人才补贴政策。例如保定、南充、长春等城市为吸引人才提供2-50万元不等的住房补贴。除现金补贴外，部分城市还以契税等形式给予购房优惠。
业内分析人士认为，短期来看，房地产调控政策进入密集优化期，预计各地将继续加大信贷支持力度，持续促进销售回暖。
58安居客房产研究院分院院长张波认为，随着各地楼市支持性政策出台的节奏加快，放松限制的城市也不断增多，预计后续市场总体热度会进一步提升，政策效力或在6月份体现。
释放多孩家庭住房需求
值得注意的是，随着人口老龄化的加剧，叠加三胎生育政策全面放开，支持多孩家庭购房需求成为今年楼市调控政策中不少城市的发力点。据不完全统计，包括南京、东莞、扬州、连云港、宁波、杭州、沈阳、东莞、无锡在内的多个城市调控新政中，均出台“二孩或三孩家庭，允许新增购一套房”的新政。
其中，4月25日无锡发布规定，生育二个孩子及以上的无锡户籍居民家庭，可在限购区域新增购买一套商品住房，同时对此类家庭在公积金贷款额度上进行提高。
5月13日，南京发文称，自5月11日起生育二个孩子及以上南京户籍居民家庭，可新增购买一套商品住房，同时可享受相关银行最优惠贷款利率等支持。
5月14日东莞发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》支持，响应国家优化生育政策的精神，对符合国家生育政策生育二孩或三孩的居民家庭，允许其新增购买一套商品住房。
5月17日，杭州发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，从二手房交易政策、税收条件、更好满足三孩家庭购房需求等方面优化调控细则。通知明确提到，为更好满足三孩家庭购房需求，符合条件的三孩家庭，在杭州市限购范围内限购的住房套数增加1套；符合条件的三孩家庭在报名参加新建商品住房公开摇号销售时，参照“无房家庭”优先摇号。
中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出，与人口政策结合成为当下各地优化调整楼市政策的重要方向，各地积极落实中央精神，支持刚性和改善性住房需求释放，未来将有更多城市跟进优化多孩家庭的购房政策。
纵观楼市政策可以发行，在“房住不炒”的基调下，各地楼市调控坚持“因城施策”的原则，不断加大调控力度，释放合理住房需求。中原地产首席分析师张大伟认为，今年以来，从中央到地方都在出台发力稳定楼市政策。随着政策底部的出现，市场成交也有望逐渐企稳。
