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2024/05/26
8月24日，国务院常务会议最新定调楼市调控，允许地方"一城一策"灵活运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求。各城市为促进当地房地产市场平稳健康发展，积极响应中央政策。9月以来，截至27日，克而瑞监测到全国62个城市出台多达68次房地产调控政策，其中63次为政策放松，提供购房补贴、降低公积金首付门槛、提高公积金贷款额度成主流。
01
中央层面
坚持“房住不炒”，房地产金融生态好转
9月14日，住房和城乡建设部相关负责人表示，坚持稳地价、稳房价、稳预期，因城施策、一城一策，促进房地产市场平稳健康发展，坚持”房子是用来住的，不是用来炒的“的定位，接下来会同有关部门继续扎实做好促进房地产市场平稳健康发展各项工作。
9月15日国有大行不同程度下调定期存款利率，本次下调是自2015年10月24日以来首次，意义重大，能积极引导社会资金流向投资、消费领域，促进经济发展。
9月23日，银保监会相关负责人表示，在防范化解金融风险方面，当前房地产金融化泡沫化势头已得到实质性扭转。近期，银保监会积极推动支持“保交楼、稳民生”，国开行已向沈阳市支付”保交楼“首笔专项借款。
“房地产金融化泡沫化势头已得到实质性扭转”意味着房地产行业紧缩调控取得成效，为未来政策支持行业健康平稳发展获得更广阔腾挪空间。房地产金融风险逐步出清，房地产金融生态变好，行业迎来改善预期。
02
地方层面
地方“因城施策”，政策尺度基本保持一致
9月，地方政府继续积极响应中央“因城施策”号召，根据当地自身城市楼市发展特点，出台促进房地产行业健康发展相关措施。据统计，截止9月27日，地方政府政策出台频次达68次之多，高于8月。其中放松政策达63频次，在放松政策中，提出“购房补贴”占比最高，其次为公积金政策调整。购房补贴主要分房款补贴、契税补贴，公积金政策调整主要体现在降低首付门槛、提高贷款额度、支持家庭成员购房提取。
限购松绑方面，9月中旬以来，苏州、青岛、济南、天津等热点城市纷纷发布相应政策，全面（或部分）松绑楼市限购政策，试探“房住不炒”底线。
苏州9月12日传出消息全市取消首套房限购，9月16日撤回，维持原限购政策不变。
青岛9月15日发布《我市动态完善房地产政策》中提到二手住房不再限购。9月16日政策调整为在南区、市北区一手房、二手房仍实行限购政策，其他区域均放开限购。
济南9月15日指出调整房地产限购政策，二环以内历下和市中区实施限购，其他区域不限购。
天津9月15日出台12条稳地产新政，指出外地户籍6个月社保可购1套住房，由2年缩减至半年，多孩增加1套资格。
苏州、青岛限购松绑力度较大，与“房住不炒”定位不符，被叫停。济南和天津松绑有度，房地产新政得以保持。
在限价政策方面，9月共有5个城市发布价格调控政策，3个城市放松，2个城市收紧，其中广州9月14日出台新房限价新细则规定新项目备案价由原来按均价上下浮动6%，调整到了上浮10%、下浮20%，幅度大为放宽。克而瑞CRIC系统显示，广州市自2021年6月以来，大部分月度成交维持6000套左右低位水平，楼市调整压力较大，广州限价政策松动，具有一定标志性意义。
在降低商贷首付门槛方面，9月有郑州和济南2个城市调整住房商贷政策，房贷新政正常执行，预计其他城市将积极跟进。
9月在房地产政策购房补贴方面，个别城市出现贴息、沙县小吃经营业主补贴、维修基金补贴等“花式”促进措施。
花式壹：9月9日浙江绍兴越城区发布“购买新房给予商业贷款第一年利息额的15%贴息”。
花式贰：9月21日福建三明沙县区发布“三明籍沙县小吃经营业主区内买新房补贴购房款1%”。
花式叁：9月27日广西梧州发布“选择优质楼盘开展团购活动，房价最多优惠30%，契税补贴，维修基金由房企承担”。
03
长沙优化土地推介规则，浏阳鼓励房企让利
长沙在8月份多次出台促进房地产行业健康发展政策后，9月政策动作相对较小。
9月1日，长沙发布的《长沙市激励关怀“长沙工匠”政策措施》，规定“长沙工匠”凭证书可在长沙限购区域内购买首套住房，并在公积金贷款和购房补贴方面给予政策支持。该政策支持面相对有限，政策效果一般。
9月27日，长沙市供地云官方通知，对地块推介方式进行了调整，今后不再按年度批次推介土地，更改为年度常态化持续更新推介。2021年9月16日，长沙市土地推介平台——“供地云”上线，该系统根据集中供地计划，按年度批次推介土地，旨在加强长沙市土地供应推介力度，方便市场主体不受时间、空间制约及时全面了解长沙土地供应信息，充分对接项目。
今年以来，房地产市场环境发生较大变化，房企资金压力较大，土拍市场热度降低。为适应市场新形势新变化，长沙市将土地招商推介常态化，更利于房企有充分时间评估土地价值和筹集资金，提升土拍市场热度。
9月9日，浏阳市印发《浏阳市促进房地产市场平稳健康发展若干措施》，共有8条举措，包括限时发放购房补贴、支持非住宅有序去化、强化金融机构房地产信贷支持、鼓励房企自行制定让利政策等。其中“鼓励房企自行制定让利政策”的提法与其他城市出台限制房企调价政策相比，浏阳市给予房企更多定价主动权，尊重市场行为，对促进市场销售有较大促进作用。
另9月份，湖南部分县市为了促进房地产市场发展，出台购房补贴和公积金贷款支持政策。如常德取消公积金贷款额度与缴存余额挂钩的限制，湘潭市在城区范围提供购房补贴，茶陵县、衡东县提供购房契税补贴等。
04
点面结合，“一城一策”促回暖
2022年时间已经过去了近3个季度，但我国的宏观经济和房地产业形势仍然未见根本好转。外部地缘冲突升级，经济环境不断恶化，美联储连续加息，非美货币面临大幅贬值风险；国内需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力，叠加疫情持续散发，对宏观经济带来巨大压力。
作为经济重要支撑的房地产业，自去年下半年进入深度调整，尽管供需两端政策持续发力，但政策效果并不明显。国家统计局1-8月宏观经济数据表明，房地产市场持续下滑已经对宏观经济造成严重拖累，稳地产成为稳定中国经济的头等大事。
随着人口老龄化到来，人口红利消失，新增购房需求总量日渐降低。宏观面，房贷利率已下行至历史最低水平，从国际形势来看，年内房贷利率再次下调的机率大大降低，接下来下调首套、二套首付门槛将成为更优选择。各能级城市面临困难大小不一，楼市下行压力较大城市，在严控炒房的前提下，全面放开限购也许是终极选择。全国通过点面结合，尽快将房地产市场拉回健康发展水平。
来源/克而瑞湖南
撰写/杨珍国
审核/王红兵
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